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| Le choix immobilier est devenu un
facteur stratégique de développement des
enseignes. |
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Propriété
ou location ? La formule immobilière choisie a
des répercussions différentes sur l'état
financier des enseignes : la propriété bloque
des capitaux et augmente les frais opérationnels,
tandis que la location alourdit les frais fixes par le
poids des loyers.
La propriété n'a plus la cote
Il semble néanmoins que les enseignes dans leur
grande majorité aient choisi la location. "Parce
qu'elle limite l'immobilisation des capitaux et qu'elle
permet de consacrer le maximum de moyens financiers au
développement d'une enseigne" constate le
directeur du département commerce à l'agence
Auguste Thouard, Jean-Jacques Bertrand. "En effet,
souligne Stephen Lebot, directeur du développement
de Quiksilver, notre activité n'est pas de gérer
des murs mais de vendre des articles !"
À chacun sa logique immobilière
Ainsi, en 2000, Carrefour cédait l'ensemble de
ses galeries commerciales en France et en Europe au groupe
Klépierre-Ségécé, afin de
se recentrer sur son métier et de consolider son
expansion à l'étranger. Le numéro
un de la grande distribution en Europe a ainsi annoncé
qu'il louait le tiers de ses murs.
Pourtant, certains distributeurs à l'image d'Auchan
font figure d'exception. Pour le groupe nordiste, la maîtrise
du parc permet de maintenir cohérent son concept
de distribution.
Hugo Styx
"Propriétaires,
nous maîtrisons
mieux l'avenir !"
Hervé Motte,
directeur général
France Immochan. |
Auchan est le promoteur,le commercialisateur
et le gestionnaire de ses centres commerciaux.
Pourquoi ?
Hervé Motte : Cela
nous permet de maîtriser notre avenir
et de pérenniser notre activité
de commerçant.
C'est-à-dire ?
Grâce à cette triple casquette
nous sommes à même de trouver,
de concevoir, de bâtir, de développer
et de faire évoluer dans le temps,
un site commercial et une stratégie
marketing cohérente autour de notre
hypermarché, de notre galerie et de
notre parc d'activité.
Comment rentabilisez-vous vos installations
?
En respectant au mieux notre concept historique,
celui d'hypermarché discount.
Nous offrons les plus beaux centres possibles
tout en optimisant les coûts (meilleur
chiffre d'affaires au m2, meilleure croissance
aux coûts les plus bas pour nos clients enseignes). |
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"Comprendre les attentes
des distributeurs."
Éric
Ranjard, Président de Ségécé,
membre du Directoire de Klépierre et
Président du Conseil National des Centre
Commerciaux. |
Comment rentabilisez-vous vos centres commerciaux ?
Éric Ranjard : L'offre
commerciale doit être pertinente en
fonction de la zone de chalandise, des commerces
existants et de l'attente du consommateur.
Notre maîtrise du merchandising nous
permet d'adapter notre offre en permanence.
Quels outils utilisez-vous pour suivre
les attentes des consommateurs ?
Nous gérons 320 centres commerciaux
en Europe et nous connaissons les performances
de nos 10 500 locataires.
Grâce à cette "photographie"
de la consommation nous pouvons ajuster au
mieux notre offre de commerces, de services
et de loisirs, aux niveaux local et national.
Ainsi, pour chaque centre, nous réalisons
des études quantitatives et qualitatives.
Enfin, nous testons régulièrement
de nouveaux concepts commerciaux. |
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"Nous misons sur
la rentabilité de la location."
Stephen Lebot, directeur
Europe du développement de Quiksilver. |
Pourquoi Quiksilver a préféré
la location à la propriété ?
Stephen Lebot : Tout simplement parce
que nous n'avons pas l'autorisation de notre
maison mère pour être propriétaire
des murs de nos magasins.
Gestionnaire immobilier c'est un vrai métier,
mais ce n'est pas du tout le nôtre.
En tant que loueur, comment vous décidez-vous
sur un emplacement ?
Notre cœur de métier, c'est le
commerce, donc nous étudions le potentiel
commercial d'un local, sa capacité
marchande et sa rentabilité.
Nous n'excluons pas pour autant la valeur
capitalistique d'un emplacement.
Une démarche plutôt payante
?
Il semblerait qu'elle fasse des envieux puisque
nous sommes régulièrement sollicités
par de nombreuses enseignes, qui souhaitent
récupérer nos baux commerciaux… |
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| EN SAVOIR PLUS |
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 À
LIRE |
• Les guides Codata des sites commerciaux
Ouvrages de référence en 9 volumes pour les acteurs de l'immobilier
commercial, qui recensent plus de 200 000 emplacements dans 300 villes.
• PIC commerces
Revue mensuelle pour la vente d'entreprises et de commerces : actualité,
calendrier des salons, enquêtes, portrait de marques…
www.pic-inter.com
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 À
VOIR |
• Salon Franchise Expo 2004
Du 19 au 22 mars 2004 à Paris, Porte de Versailles. www.franchiseparis.com
• Mapic
marché international des professionnels de l'implantation commerciale
et de la distribution, du 19 au 21 novembre 2003 au Palais des Festivals
de Cannes.
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 À
CONSULTER |
• www.apce.fr
Le portail de la création d'entreprise. Abécédaire
et magazine en ligne.
• www.franchise-fff.com
Le site de la Fédération française de la franchise
• www.entreprise.cci.fr
Le portail des chambres de commerce et d'industrie.
• www.cession-
commerce.com
Site de l'ICF-Argus du commerce, revue mensuelle. Évaluation de la
valeur d'un commerce, conseils… |
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