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| Passage branché ou centre
commercial, le bon emplacement est un gage de succès. |
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"Avant d'être
un placement, une boutique est avant tout un outil de
travail, prévient d'emblée Charles Marinakis,
directeur général du pôle Entreprise
& Commerce de Century 21."
Les réseaux de franchises choisissent les meilleures places
Si l'emplacement conditionne la qualité de la zone
de chalandise, "il faut, pour estimer la valeur d'un
fonds de commerce, y ajouter d'autres critères
comme le chiffre d'affaires hors taxe, la rentabilité
liée au concept et aux produits, le droit au bail
et enfin le profil de l'exploitant".
Dans les grandes villes, les puissants réseaux
de franchise se sont emparés des emplacements n° 1
en changeant souvent la nature des fonds de commerce.
Ainsi, ils ont parfois déstabilisé le marché
locatif traditionnel et contribué à la désertification
d'autres quartiers.
L'arrivée ou le départ d'une grande enseigne
"locomotive" peut en effet bouleverser la valeur
des fonds de commerce situés aux alentours, négativement
ou positivement ! C'est le cas du complexe CinéCité
UGC qui participe grandement au dynamisme des commerces
du nouveau Bercy Village.
L'emplacement reste la règle d'or
"Mais gare au changement, prévient Julien
Van de Walle, président de la commission Commerce
Artisanat à la FNAIM. À Rouen, des commerçants
installés autour de la Fnac ont vite déchanté
lorsque l'enseigne culturelle a déménagé.
Leurs baux commerciaux, qui avaient été
déplafonnés, n'ont pas subi de modification
à la baisse. Ils ont néanmoins perdu une
partie de leur clientèle mais continuent, aujourd'hui,
à payer des loyers viciés." L'emplacement
reste la règle d'or, surtout pour les commerces
de bouche ou d'habillement qui visent en premier sur une
clientèle de passage.
Des financements difficiles et une rentabilité
à long terme
Mais attention, les emplacements n° 1 sont aussi
les plus difficiles à financer et parfois plus
longs à rentabiliser ! "Avec de bonnes capacités
d'anticipation, certains ont fait de très belles
affaires, surtout en achetant les murs, lorsque le quartier
de la Bastille est devenu à la mode", rappelle
Charles Marinakis. Mais ailleurs, les interdictions de
stationnement "axes rouge" ont entraîné
une baisse de l'activité des commerces situés
le long des grands boulevards parisiens".
En effet, les conditions de circulation et de stationnement
d'un périmètre influencent la qualité
des ZUC.
Ces "zones urbaines de commerce" - terminologie
inventée par Charles Marinakis a contrario des
ZAC de périphérie -, illustrent le début
de mouvement de balancier du retour de la clientèle
en centre ville. Ainsi la FNAIM note que de "belles
affaires" en commerce de bouche se négocient
dans les gros bourgs situés près des grandes
villes de province, là où s'implantent de
plus en plus les nouveaux "rurbains" !
Bertrand Bourgine
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 L'idée
de
8 à Huit et BP |
Les enseignes "8 à Huit"
recherchaient de bons emplacements, c'est-à-dire
de sites disposant d'une surface suffisamment
importante pour accueillir un magasin libre-service
et situés dans des lieux à forte
concentration d'habitants.
Deux qualités
que possèdent souvent les stations-service
du réseau de BP France, notamment en
région parisienne.
Les nouvelles boutiques BP - 8 à Huit
lancées en partenariat ont donc permis
à l'enseigne alimentaire de proximité
d'élargir sa clientèle habituelle
de voisins immédiats aux automobilistes. |
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